１.適用対象となる土地
「地積規模の大きな宅地の評価」は、「規模格差補正率」により、減額されることになります。 「地積規模の大きな宅地」に該当するかどうかの判断基準は、「広大地評価」の複雑性への反省から、簡略化と明確化が図られ、以下の通りとなっています。- 地積が三大都市圏は500㎡以上、それ以外は、1,000㎡以上であること
- 普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在すること
- 容積率が400％以上（東京都特別区においては300％以上）でないこと
- 工業専用地域に所在しないこと
- 市街地調整区域に所在する場合は、開発行為が可能な地域であること
- 倍率方式により評価する地域に所在する場合は､普通住宅地区に存在するものとして適用
２.規模格差補正率
規模格差補正率は、次の算式により計算します。小数点以下第2位未満は切り捨てます。規模格差補正率＝（A×B＋C）÷A×0.8
A・・・地積規模の大きな宅地の地積
B、C・・・地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる表のとおりです。
３.適用対象となる土地
- 適用地区は「普通商業・併用住宅地区」と「普通住宅地区」
財産評価基本通達は、土地の利用形態等から7種類の地区に区分しています。「地積規模の大きな宅地の評価」は、これらのうち「4.普通商業・併用住宅地区」と「5.普通住宅地区」の2種類のみを適用対象としました。
- 容積率が400％以上（東京都特別区においては300％以上）でないこと
最も重要な要件は容積率となっており、東京23区においては300％以上、その他の地域にあっては400％以上でないことです。
200％以上の容積率は100％刻みですので、東京23区内においては容積率が200％まで、その他の地域においては300％までが適用対象となります。
容積率の判断基準について、「広大地評価」では建築基準法52条（容積率）2項に規定する「基準容積率」でしたが、「地積規模の大きな宅地の評価」では建築基準法52条（容積率）１項に規定する「指定容積率」に変更されました。この結果、対象地が接道する道路の幅員などを考慮することなく、指定された容積率で形式的に判断します。
よって、「広大地評価」を適用できなかった以下のような土地も「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象となります。
・すでに開発を了しているマンションやビルの敷地としての土地。
・大規模店舗やファミリーレストランの敷地として現に有効利用されている土地。
・中高層のマンションやビルの敷地として利用するのが最有効利用とされる土地。いわゆるマンション適地。
・道路に面する間口が広く、奥行きがそれほどでもないため、道路を新設する必要のない土地。
しかし、「広大地評価」と同様に、評価単位としての利用区分の判断は必要です。自用地、貸家建付地、貸宅地はそれぞれ別の評価単位となります。また、一団の土地上に複数の賃貸マンションが建築されているような場合には、その賃貸マンション1棟ごとの敷地を評価単位とすることになっています。よって、賃貸マンション等の敷地は､1棟の敷地面積で500㎡以上であることが必要です。
- 都市計画法上の用途地域である工業専用地域に所在する土地を除外
「工業専用地域」でなければ適用対象になります。「広大地評価」では、普通住宅地区等であっても、都市計画法上の用途地域が「準工業地域」や「工場地域」である場合には、適用可否の検討が必要でした。「地積規模の大きな宅地の評価」では、これらの地域も適用対象となります。
- 市街化調整区域の土地を除外
ただし、宅地分譲に向けた開発行為が可能な地域は適用対象となります。
- 倍率地域における宅地
「地積規模の大きな宅地の評価」の適用ができることとしています。
- 市街地農地等の評価
市街地農地､市街地山林、市街地原野、市街地雑種においても同様に評価します。
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