（1）この制度は、被相続人が生前居住していた住宅を相続し、相続人が売却した場合に、譲渡所得の金額から最高３千万円が控除できるというもの。

改正前の適用要件


  1. 1981年5月31日以前に建築されたこと（旧耐震基準建築物）
  2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと（マンション、区分登記された２世帯住宅はダメ）
  3. 相続の開始の直前において、被相続人の居住の用に供されていた家屋で、被相続人以外に同居人がいなかったこと
  4. 相続の時から譲渡の時まで、事業用、貸付用、居住用に供されていないこと
  5. 譲渡対価が1億円以下であること
  6. 相続の開始日から３年を経過する日の属する12月31日までに、その家屋を除去または耐震リフォームをして譲渡した場合

申告ミスしないためのポイント


  1. 家屋と土地を一緒に相続で取得すること
  2. 1億円の判定基準が複雑
  3. 取得費加算特例を受けないこと
  4. 添付書類の入手は事前に確認する

①家屋と土地を一緒に相続で取得すること



イ 家屋と敷地を共に取得しないと敷地は対象外となります。
また、空き家控除の判定は、相続・遺贈で取得した場合のみで贈与等での取得は認められません。

ロ 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡、これを「対象譲渡」と言う。

②譲渡金額1億円の判定基準



1億円の判断は、今回の譲渡代金だけでなく、相続開始から対象譲渡を行った翌年以後3年目の年度末までの間に行った譲渡が対象になります。

相続時から対象譲渡年の12月31日までに行った譲渡を「適用前譲渡」といいます。「対象譲渡」の翌年以後3年間の譲渡を「適用後譲渡」といいます。
「適用日前の譲渡」「適用日後の譲渡」の合計額で1億円以下の判断をします。


固定資産税の清算金は譲渡代金ですから、売買契約代金で1億円はＮＯ。

③取得費加算の特例適用を受けないこと


母屋は取得費加算の特例適用は不可、離れは取得費加算適用可能

④について


譲渡時までに家屋を相続人が取り壊していること
⇒「被相続人居住用家屋等確認書」入手をすること

上記「被相続人居住用家屋等確認書」は家屋が所在する地域の役所に「被相続人居住用家屋等確認申請書」の提出後、交付されます。「被相続人居住用家屋等確認申請書」の提出の際に必要な提出書類を次ページにまとめてありますのでご参考下さい。


（2）改正の概要
老人ホーム等に入所したことで被相続人が居住しなくなった家屋及びその敷地は、一定の要件を満たす場合に限り、相続開始直前に被相続人が居住していたものとみなして、同制度の適用が受けられることになります。

新たな適用要件

  1. 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと
  2. 被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付の用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと


上記の改正は、2019年4月1日から2023年12月31日までに行う譲渡について適用されます。

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