１.安定収入と相続税対策
立地の良くない土地での賃貸経営は、入居不安があります。しかし、そのまま駐車場や農地などにしておいても多くの収入は見込めません。また、何もしないまま相続を迎えると多額の相続税が課税されてしまう場合もあります。
そこで、対策として考えられるのが、収益性が見込まれる不動産への買換えです。
事例をもとに、不動産の買換えの有効性や注意すべきポイントを検討します。
＜買換え事例＞
◎駐車場にしていたＡ土地を1億円で売却
（取得費は不明、譲渡費用は０円とする）
◎賃貸経営に適した三大都市圏内のB土地を1億円で購入し、1億円で賃貸マンションを建築
２.不動産の買換による相続税の節税効果
①相続税評価額が下がる理由イ.賃貸マンションの評価は固定資産税評価額が基準となり、この評価は建築費の40％程度が目安とされています。また、賃貸マンションなどの貸家は、借家権割合30％が控除できます。
ロ.さらに、賃貸マンションの敷地は貸家が建っているので、貸家建付地として18％（借家権割合30％×借地権割合60％）が控除できます。なお、借地権割合は建築場所で異なります。
②賃貸マンション建築時の相続税評価減額
上記の様に､相続税評価額が9,000万円減額されます。
従って、仮に相続税の税率が30％のケースの場合では、2,700万（9,000万×30％）の節税となります。
３.不動産の買換えでの条件
税務で「特定の事業用資産の買換えの特例」を受けることができる主な条件は次の通りです。イ.譲渡資産(売却物件)を10年超えて所有し、駐車場や農地など､事業に使用していること
ロ.買換資産(購入物件)が土地の場合には、面積が300㎡以上であること
事業用資産を買換えた場合の譲渡所得税・住民税
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